瑞华研究丨问题1-1-63（投资性房地产能否转为存货）

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问题1-1-63（投资性房地产能否转为存货）

问题：

投资性房地产能否转为存货？

解答：

投资性房地产结束出租时，除非对其进行重新开发（redevelopment）用于出售，否则不应重分类到存货。如果意图是直接以租赁结束时的当前状态出售，则仍列报为投资性房地产，届时出售时直接按照投资性房地产处置处理。

参考《企业会计准则讲解（2010）》第60页：“房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。”IAS 40第58段：“Paragraph 57(b) requires anentity to transfer a property from investment property to inventories when, andonly when, there is a change in use, evidenced by commencement of developmentwith a view to sale. When an entity decides to dispose of an investmentproperty without development, it continues to treat the property as aninvestment property until it is derecognised (eliminated from the statement offinancial position) and does not treat it as inventory.”（中文翻译：上述第57段（b）要求当且仅当为销售而开始开发房地产从而证明其用途发生了变化时，企业才可将该项房地产由投资性房地产转换成存货。如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，企业应继续将其作为投资性房地产而不是作为存货进行会计处理。）

从上述规定可以看出，投资性房地产能否重分类到存货，不仅要有持有意图改变的相关证据，同时还需要对其为了对外出售的目的而进行重新开发。此处的“重新开发”是指对房屋的重大结构性调整和更新。如果不对投资性房地产进行重新开发，直接以其当前状态对外出售（或者仅对其进行不涉及结构性调整的重新装修、维修等后即对外出售），则在终止确认之前仍应将其列报为投资性房地产，而不能列报为一项存货；相应地，在处置日所在年度的利润表上将体现为投资性房地产的处置，而不是存货的出售。

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扩展及学习笔记：

1.投资性房地产结束出租时，除非对其进行重新开发（redevelopment）用于出售，否则不应重分类到存货。拓展：已使用的固定资产、无形资产能够结转至存货吗？答案也是一样的，不能。

2.什么叫做重新开发？对房屋的重大结构性调整和更新。

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